Blog

In de toekomst moet het belang van de huurder van een winkelpand worden meegewogen als de verhuurder wil gaan renoveren en daarom het huurcontract wil opzeggen. Tenminste, als het aan CDA, PvdA, SP en Groen Links ligt, want zij dienden hiertoe recentelijk een initiatiefwet in.

Maar hoe zit het eigenlijk als niet de verhuurder, maar de huurder wilt gaan verbouwen? Kan dat zomaar? Stel u huurt al jaren een pand waarin u een glaszetbedrijf exploiteert. Heeft u dan toestemming nodig van de verhuurder om te verbouwen? En wat kunt u doen als u geen toestemming van de verhuurder krijgt?

Wanneer toestemming?

Een huurder kan in principe pas na schriftelijke toestemming van de verhuurder iets veranderen aan de inrichting of gedaante van het gehuurde. Alleen voor een verandering of toevoeging die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten verwijderd en ongedaan gemaakt kan worden is geen toestemming nodig. Hierbij kunt u bijvoorbeeld denken aan het plaatsen van een zonnescherm, buitenverlichting, gordijnrails of spiegel. Let u er overigens op dat, los van de vraag of u toestemming van de verhuurder nodig heeft, mogelijk een vergunning van de gemeente vereist is.

U zult dus al snel toestemming aan uw verhuurder moeten vragen. Als u twijfelt is het raadzaam het zekere voor het onzekere te nemen en toestemming te vragen. Gaat u zonder toestemming aan de slag en naderhand blijkt dat u toestemming had moeten vragen, dan kan dat vervelende consequenties met zich meebrengen. U voldoet niet aan de verplichtingen die u heeft als huurder en vaak is in de huurovereenkomst bepaald dat u dan een boete verschuldigd bent aan verhuurder of mogelijk kan de verhuurder vorderen dat u de verbouwing ongedaan maakt.

Afdwingen van toestemming

Mocht u nu geen toestemming verkrijgen van de verhuurder, dan biedt de wet u mogelijk de helpende hand. U kunt bij de rechtbank vorderen dat in plaats van de verhuurder de rechter u toestemming geeft om te verbouwen. Of de rechter deze vordering toewijst zal afhangen van een aantal omstandigheden. De veranderingen die u wenst aan te brengen zullen ‘noodzakelijk moeten zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde’ en er dienen ‘geen zwaarwegende bezwaren aan de zijde van de verhuurder’ te zijn die zich verzetten tegen de veranderingen. Wat moet hieronder worden verstaan?

Noodzakelijk voor een doelmatig gebruik

Een verandering aan het gehuurde kan om verschillende redenen noodzakelijk zijn voor het doelmatig gebruik van het gehuurde. Hierbij moet u met name denken aan economische omstandigheden. Kan er door de verandering efficiënter gewerkt worden? Bent u door de verandering minder geld kwijt aan energiekosten? Brengen veranderingen aan de winkelpui of een vernieuwde inrichting meer klandizie binnen en versterkt het uw concurrentiepositie? Dragen de veranderingen bij aan een hogere omzet? Nieuwe wettelijke voorschriften voor uw bedrijf kunnen ook een argument zijn waarom veranderingen aan het gehuurde noodzakelijk zijn. U als huurder zult een (of meerdere) van de bovenstaande omstandigheden dienen aan te tonen.

Zwaarwegende bezwaren

Daarnaast kunnen zwaarwegende bezwaren aan de kant van de verhuurder voor de rechter een reden zijn om de vordering af te wijzen. Hierbij let de rechter met name op bouwkundige risico’s, waardevermindering en verhuurbaarheid van het pand. Als de verbouwingsplannen door u niet voldoende zijn uitgewerkt en het niet duidelijk is dat u rekening heeft gehouden met mogelijke risico’s bij de verbouwing, u wilt bijvoorbeeld ongefundeerd een draagmuur doorbreken, dan loopt u het risico dat de rechter uw vordering afwijst. Als de verbouwing het pand ingrijpend verandert, waardoor het pand in de toekomst voor een kleinere groep huurders aantrekkelijk is dan voorheen, kan de rechter uw vordering afwijzen.

Indien de rechter uw vordering toewijst kunnen er wel voorwaarden aan die toewijzing worden verbonden. Wellicht wordt u verplicht bij het einde van de huur de veranderingen weer ongedaan te maken, of geeft de verandering aanleiding tot een verhoging van de huurprijs. Dit laatste zal overigens niet snel (mogen) gebeuren, indien u zelf de kosten voor de verandering op zich neemt. Voor succes van een mogelijke vordering, is het op grond van het bovenstaande van belang op een aantal dingen te letten.

Aan de samenstelling en inhoud van dit artikel is de meeste zorg besteed. Max de Geus en Van der Steenhoven advocaten aanvaarden echter geen verantwoordelijkheid voor op basis van dit artikel genomen beslissingen, tenzij zij vooraf in concrete gevallen zijn geraadpleegd. Meer informatie: www.vandersteenhoven.nl .

Tips

  • Vraag vooraf toestemming.
  • Onderbouw de economische belangen van de verbouwing.
  • Zorg voor een goed uitgewerkt bouwplan.
  • Zorg dat uit het bouwplan blijkt dat u de risico’s kent.
  • Maak gebruik van een architect.
  • Zorg dat vergunningen bij de gemeente in orde zijn.
  • Geef de verhuurder voordat u de vordering instelt de gelegenheid het bouwplan zelf te (laten) toetsen.
  • Wees u bewust van de (mogelijke) invloed van de verbouwing op de waarde en verhuurbaarheid van het pand.
  • Bedenk van tevoren welke concessies u bereid bent te doen aan de verhuurder.
  • Als u voordat u de huurovereenkomst sluit al weet dat u wilt verbouwen, neem dan in de huurovereenkomst op dat de verhuurder toestemming verleent.

Succes met de verbouwing!

Over Advocaat legt uit

Van der Steenhoven Advocaten NV uit Amsterdam behandelt een actueel onderwerp in elke uitgave van Transparant, het katern van de Glas Branche Organisatie (GBO) in Glas in Beeld. Waar juridische zaken het ondernemerschap raken, geeft een van de advocaten van het kantoor telkens praktische antwoorden. Aan de samenstelling en inhoud van de artikelen is de meeste zorg besteed. De auteurs en Van der Steenhoven Advocaten NV aanvaarden geen verantwoordelijkheid ten aanzien van op basis van de artikelen genomen beslissingen, tenzij zij vooraf in concrete gevallen zijn geraadpleegd. Meer informatie: www.vandersteenhoven.nl

Bekijk alle berichten van Advocaat legt uit

1 reactie op “Verbouwingsplannen, maar geen toestemming van de verhuurder?!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.